为提升居民的法治意识、提供解决问题的法治途径、强化职能部门的法治思维、培养“法律明白人”，深圳市龙岗区开展“街坊议事堂”系列法治宣传教育活动。

3月16日下午，深圳市龙岗区“街坊议事堂”走进宝龙街道龙新社区，围绕城中村物业进村的相关法律问题展开全面探讨，助力解决城中村物业综治难题。

据了解，龙新社区三个村居民小组总占地面积约48.6万平方米，有户籍居住人口230人，外来流动人口7100多人，楼栋数885栋，出租屋7790套。三个村居民小组犬牙交错，村内面临基础设施老旧不全、车位紧张停车难、利益交叉管理难等问题，对于是否引进物业管理，居民难以达成统一意见。

对此，“街坊议事堂”召集各村居民小组代表，听取相关各方的观点和看法，共同探讨物业进村的法律问题，解决物业进村的难题。

01

每个村民是否都受物业合同约束？

在深圳，不少城中村都成立了集体股份合作公司，但集体股份合作公司能否签订物业服务管理合同，却存在不少疑问。街坊代表提出，城中村集体股份合作公司能否和物业公司签订服务合同？

深圳市龙岗区住建局物业监管科工作人员为大家解读了《深圳经济特区物业管理条例》，并表示现在的股份公司是法定主体，可以引进物业。

街坊代表李先生提出，是不是每个村民都要遵守集体股份合作公司与物业公司签订的物业服务合同？

针对此问题，广东卓建律师事务所吕红兵律师指出，村民集体组织本身代表的是村集体的意志，同时也是代表广大股是村民（股东）的利益。基于这个基础，若相关的使用权人或者业主享受了相关的服务，应该受到村委会或者村民股份合作公司与物业公司签订的《物业管理合同》的约束。

02

有异议适用少数就要服从多数？

街坊代表提出，引进物业公司的时候要开股东代表大会，有部分村民（股民）不配合，就觉得物业管理方式和生活观念有冲突，有抵触情绪，能否少数服从多数？

针对这个问题，龙岗区人大代表、广东华商（龙岗）律师事务所蔡春雷律师认为，从法律的层面来说，这个属于民事关系。股份公司可以援引股份条例（章程），也可以参考《深圳经济特区物业管理条例》的规定，业委会重大事项要经过业主大会表决。

广东卓建律师事务所许怿滨律师补充道，可以从《深圳经济特区物业管理条例》的原则性规定中解读出立法本意，探索解题思路。

03

物业多方管理难协调怎么办？

三个村子引入一个物业公司，如果有村子觉得物业服务不满意退出怎么办？街坊代表李先生表示了担忧。

针对这个问题，宝龙街道网格管理中心负责人表示，有分歧很正常，但是要统一思想。在保证物业公司能够活下去的前提下，逐步提高物业服务水平和满意度。

龙岗区住建局物业监管科负责人表示，要结合村的实际情况，从根本上解决物业区域划分的问题。资源共享、相对集中、便于管理的原则适用于城中村的。如果三个村本来就你中有我、我中有你，密不可分，那从资源共享和管理角度，引入一个物业公司是有益的。

04

疑难杂题如何解？多方齐献计

街坊代表就物业收费标准、村民拒交物业费、社区老旧设施维护资金来源等方面提出疑问，议事嘉宾和观察团分别做出解答。

如何定收费标准？

建议从合同约定双方协商的角度解决。根据物业服务范围和内容，参照目前的指导价对应的服务标准，参照社区的规模和附近社区的收费情况，确定合理的价格。

村民拒交物业费怎么办？

建议提前规划好物业服务范围和收费标准，并征求村民意见；如果出现矛盾，先由股份合作公司或者村里相关的社工人员去做相应的工作，最后采取法律手段。

社区老旧设施维护资金的来源？

建议一部分申请政府城中村改造专项资金经费；另一部分则根据区域特点经营商业资源，获取资金。

深圳市龙岗区司法局有关负责人表示，全面推进依法治国，基础在基层、工作重点在基层。“街坊议事堂”活动不断创新，探索以法律途径、法治方式解决社区管理中存在的问题和难点，推动社区基层协商民主制度优化与发展，推动提升社区居民的法律意识和法律素养，营造尊法、守法、学法、用法的社会氛围。