七类用地列入“三旧”改造范围

——珠海市出台《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》

　　珠海市目前正处于新一轮大发展的关键时期，土地利用和管理面临新的更高要求，受经济发展程度的制约，现阶段土地使用方式粗放、土地产出率不高的情形较为普遍，亟需优化升级。开展“三旧”改造工作，向存量要增量，向效率要空间，对破解土地资源瓶颈特别是解决建设用地不足，促进经济平稳较快增长，具有十分重要的意义。近日，市政府出台了《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（以下简称《意见》），旨在挖掘城市资源潜力，优化城市空间结构和布局，达到经济效益和社会效益相统一。   

　　推动宜居城市建设，确保可持续发展

　　这次“三旧”改造目标明确，力争一年内初见成效，二年内取得突破性进展，三年内实现大改观；按照“局部试点、结果可控”的原则，先易后难，突出重点，扎实推进；采取以点带面、重点突破的方式逐步在全市推开，香洲区先行开展旧工业厂房改造工作，其他各区（经济功能区）选取试点逐步开展旧厂房、旧城镇、旧村庄改造工作；以“三旧”改造工作作为促进投资增长、扩大内需、促进经济平稳较快发展的重要手段，加快实施旧工业厂房、旧城镇、旧村庄的功能再造，扩展现代产业发展空间，推动低污染、低耗能、高附加值的高新技术产业加速发展和集聚，促进经济结构的优化升级，提升经济发展水平，推动宜居城市建设，确保城市经济可持续发展。

　　七类用地列入“三旧”改造范围

　　《意见》明确，在有利于耕地保护、土地节约集约利用、提高土地产出效益的前提下，有七类用地列入“三旧”改造范围，分别是：因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求进行改造的用地；根据城市规划建设要求进行城中村改造的用地；布局分散土地利用效率低下（建筑容积率偏低、厂房使用效率低）和不符合安全生产、环保要求的工业用地；国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业的用地和高能耗工业用地；产业“退二进三”企业的工业用地；布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善的旧村庄；其它经市政府认定属“三旧”改造范围的用地。

　　其中认定“三旧”改造项目需同时符合三个条件：拟改造项目用地符合土地利用总体规划和年度实施计划、“三旧”改造规划和产业发展规划及环境保护要求；拟改造项目用地为已有上盖建筑物（含烂尾楼）的建设用地；拟改造项目用地纳入“三旧”改造范围。

　　而不符合土地利用总体规划、城镇总体规划、控制性详细规划的用地、不符合产业发展政策和行业发展规划的用地、土地权属有争议的用地、被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的用地和其他不应纳入“三旧”改造范围的情形等五类用地不纳入“三旧”改造范围。

　　鼓励市场参与，规划先行、分类推进

　　根据《意见》的规定，这次改造工作鼓励市场主体参与，拓宽改造途径，创造市场运作、利益共享、多方共赢的局面。以土地有形市场为平台创新土地储备和土地公开出让模式，吸引和激励市场主体规范、有序参与；积极探索选择有社会责任、有品牌、有实力、有经验的开发企业参与“三旧”改造项目的整治改造开发；建立公平、合理的利益补偿、分配和平衡制度，在程序规范公开、相关规定明晰的情况下，允许并鼓励原用地主体采取多种形式自主实施参与改造。

　　对列入“三旧”改造范围的，必须编制控制性详细规划和改造方案，有序推进，严禁擅自扩大“三旧”改造政策的用地范围，严格按照控制性详细规划和年度实施计划实施，以统筹协调、合理分布、分步实施的方式，严格按规划控制商品住宅的开发规模和用地比例。

　　旧工业厂房用地改造以香洲主城区为重点，以现代服务业为产业改造导向，采取收回、改建、拆建、收购等多种方式推进；旧城镇改造（含香洲主城区范围内“城中村”的改造）以成片开发为主，以各区（功能区）为主体，严格按规划要求，采取市场方式运作；旧村改造采取自愿改造原则，以土地节约集约利用为目标，规划调控为主导，适当控制改造范围，以工业化、城镇化发展较快的城郊结合部和工业园区所在地的旧村为重点，稳妥推进改造工作，控制旧村改造的商品住宅规模。

　　抓住契机 完善历史用地手续

　　根据国家及省相关规定，这次“三旧”改造工作为完善相关历史用地手续也提供了历史契机，《意见》也作了相关规定。例如，纳入“三旧”改造范围、符合土地利用总体规划和“三旧”改造规划，没有合法用地手续且已使用的建设用地，用地行为发生在1987年1月1日之前的，由国土部门出具符合土地利用总体规划的审核意见书，依照原国家土地管理局1995年3月11日发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行确权，经公告无异议后直接办理建设用地确权登记发证手续。用地行为发生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前的，已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并进行补偿，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷，迄今被征地农民无不同意见的，可按用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）后按土地现状办理征收手续，属于政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让，其他可以协议方式出让。凡用地行为发生时法律和政策没有要求听证、办理社保审核和安排留用地的，在提供有关历史用地协议或被征地农村集体同意的前提下，无需听证、办理社保审核和安排留用地。 纳入“三旧”改造范围，没有合法用地手续的土地，符合土地利用总体规划而又保留集体土地性质的，参照办理集体建设用地手续。

　　需明确的是，“三旧”改造中涉及各类历史用地手续完善时间应当在2012年底前完成。逾期不再执行，同时，2007年6月30日之后发生的违法用地不适用这次完善用地手续。

　　相关链接：“三旧”指旧厂房、旧城镇、旧村；“退二补公进三”是指第二产业退出主城区，补充公共绿地和公共服务设施，发展现代服务业。

上载日期：2010-03-18